La contratación inmobiliaria e hipotecaria transfronteriza

Autor: Ver relación
Fecha: septiembre 2018
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En esta obra se analizan los obstáculos a que se enfrenta la contratación inmobiliaria transfronteriza en el seno del Mercado unión Europeo analizando los proyectos que facilitan la contratación inmobiliaria transfronteriza, problemas de financiación, fiscalidad, prevención del blanqueo de capitales.

En ella participan economistas, académicos, notarios, registradores, jueces y abogados

NOVEDADES
Proyecto de Ley de 17 de noviembre de 2017 sobre crédito inmobiliario
Directiva 17/2014 sobre créditos hipotecarios
El nuevo Reglamento Europeo de insolvencias transfronterizas, de 26 de junio de 2017 entró en vigor el nuevo Reglamento Europeo 848/2015, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de mayo, sobre procedimientos de insolvencia
Instrucción de 9 de Mayo de 2017 de la DGRN
 
 
SUMARIO
 
CAPÍTULO I
 
PLATAFORMAS DE FINANCIACIÓN PARTICIPATIVA: UNA ALTERNA- TIVA A LA FINANCIACIÓN BANCARIA QUE FACILITA, TAMBIÉN, LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA E HIPOTECARIA TRANSFRONTERIZA 3
I. Economía colaborativa: hacia un Mercado Único Europeo y un Mercado Único Digital en el que las Plataformas de Financiación Participa- tiva facilitan la contratación inmobiliaria e hipotecaria transfronteriza 36
II. La armonización en Europa de las plataformas de financiación participativa y la modernización de las normas de protección de los/as consumidores/as facilitará la contratación inmobiliaria e hipotecaria transfronteriza 44
1. Planteamiento 44
2. Iniciativas de carácter internacional 45
2.1. El Consejo de Estabilidad Financiera (Financial Stability Board, que se conoce con las siglas FSB) 45
2.2. La Organización Internacional de Comisiones de Valores (IOSCO) 46
3. Iniciativas de carácter europeo 46
3.1. La Comisión Europea 46
3.1.1. Propuesta de Directiva Europea de 11 de abril de 2018 para la modernización de las normas de protección de los/as consumidores/as de la UE 48
3.1.2. Propuesta de Reglamento relativo a los proveedores de servicios de financiación participativa (PSFP) para empresas y la creación del pasaporte europeo para las plataformas de «crowdfunding», de 8 de marzo de 2018
3.1.3. Consulta pública sobre las FinTech 53
3.1.4. El Plan de Acción de servicios financieros de 23 de marzo de 2017 54
3.1.5. La creación de un comité de expertos (European Crowdfunding Stakeholders Forum) para analizar las ventajas e inconvenientes que presenta el crowfunding, en 2014 56
3.2. La Autoridad europea de valores y mercados (ESMA) 56
4. Iniciativas de carácter nacional. El libro Banco de regulación del Sector Fintech presentado por la Asociación Española de FinTech e InsuTech en 2017. 57
5. Iniciativas de carácter investigador desde el ámbito académico- universitario 60
5.1. Universidad de Cambridge 60
5.2. Universidad de Osnabrück (Alemania) 61
5.3. Universidad de Granada 62
6. A modo de recapitulación. Conclusión 63
III. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario aterrizan en España 65
1. Planteamiento 65
2. Las FinTech: ¿rivales de las entidades financieras tradicionales? 65
3. El Crowdfunding 68
3.1. Concepto, regulación legal y modalidades 68
3.2. Ámbito Objetivo ¿Qué? 73
A. Un modelo internacional a seguir 73
B. El éxito de las Plataformas de Crowdfundig en ámbitos distintos al inmobiliario 75
 
4. Las Plataformas de Financiación Participativa (Crowdfunding) aterrizan
en España en el sector inmobiliario 77
4.1. Ámbito Subjetivo: Un planteamiento triangular 78
4.2. Plataformas de Crowdfunding que cuentan con autoriza- ción de la CNMV y, en su caso, con informe preceptivo y
vinculante del BC (Crowdlending) 84
4.3. Algunas Plataformas de Crowdlending más exitosas. 88
5. El Blockchain: la nueva revolución para las transacciones financieras y Tendencias del Mercado inmobiliario para 2030 91
IV. Contratación inmobiliaria transfronteriza en Europa 94
1. Planteamiento 94
2. Inversiones de españoles/as en el extranjero 95
3. Inversiones de extranjeros/as en España 96
4. Impulsos legislativos, europeos y nacionales, para facilitar la contrata-
ción inmobiliaria transfronteriza 99
4.1. Europeos 99
A. El estudio sobre «Adquisiciones transfronterizas de inmuebles residenciales en la Unión Europea: Pro- blemas encontrados por los ciudadanos» por encar-
go del Parlamento Europeo (2016) 100
B. El Plan de acción de servicios financieros destinado a los/as consumidores/as, a iniciativa de la Comi-
sión Europea (2017) 101
C. Proyectos Europeos que tratan de facilitar la con- tratación inmobiliaria transfronteriza. 102
4.2. Españoles 106
A. La Interconexión Europea de Registros Mercantiles. 106
B. El nuevo Reglamento Europeo de insolvencias transfronterizas 108
C. La interconexión europea de registros de actos de última voluntad favorece las sucesiones transfron- terizas 109
 
V. Contratación hipotecaria transfronteriza en Europa 110
1. Planteamiento 110
2. Hacia un Mercado único de crédito hipotecario en Europa 112
2.1. Planteamiento 112
2.2. El Libro verde de la Comisión Europea sobre el préstamos/ crédito hipotecario de 19 de julio de 2005 114
2.3. El Libro Blanco de la Comisión, de 18 de diciembre de 2007, sobre la integración del mercado europeo de crédito hipotecario 116
2.4. El libro Verde sobre los servicios financieros al por menor, presentado el 10 diciembre de 2015 118
2.5. La eurohipoteca: una propuesta doctrinal para trata de facilitar la contratación hipotecaria transfronteriza 118
2.6. El pasaporte europeo para que las inmobiliarias puedan ofertar préstamos hipotecarios en toda la unión europea de 2018. 121
VI. Conclusiones 122
1. Las Plataformas de Financiación Participativa (Crowfunding) 123
2. La contratación inmobiliaria transfronteriza en Europa 125
3. La contratación hipotecaria transfronteriza en Europa 127
VII. Bibliografía 129
1. Las Plataformas de Financiación Participativa 129
2. Contratación inmobiliaria transfronteriza en Europa 139
3. Contratación hipotecaria transfronteriza en Europa 142
 
PARTE I
LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA: ANÁLISIS ECONÓMICO, FINANCIERO, NOTARIAL Y REGISTRAL
 
CAPÍTULO II
SECCIÓN 1.ª ANÁLISIS ECONÓMICO
DESARROLLO INSTITUCIONAL DEL MERCADO TRANSFRONTERIZO DE INMUEBLES EN LA UNIÓN EUROPEA 151
I. Presentación y resumen 152
II. Sobre el ámbito apropiado del análisis: ¿qué factores afectan específicamente a las transacciones transfronterizas? 155
III. Necesidad de considerar los costes y beneficios de la información 159
1. La utilidad del acceso al registro y el coste de la privacidad 160
2. El proceso de compra: presunción de conocimiento y función   del mercado 163
IV. Necesidad de abrir la estrategia de actuación pública a soluciones menos intervencionistas 165
1. El mito de la «ventanilla única» 165
2. La falaz integración de registro y catastro 168
3. Consideración de la asistencia profesional en las transacciones de propiedad 172
4. La dudosa ampliación de los servicios obligatorios para identificar el in- mueble, su extensión y condición 175
V. Necesidad de adaptación a las circunstancias locales 176
1. Paradigma de propiedad y cargas no registradas 176
2. Financiación hipotecaria 178
3. Un ejemplo de información deficiente en la reflexión normativa: La confusa caracterización que hace el estudio del sistema español 179
VI. Soluciones bottom-up: El proyecto CROBECO como modelo para facilitar transacciones transfronterizas 182
1. Introducción al Proyecto CROBECO 183
2. La justificación económica que subyace a las transacciones CROBECO 183
3. Intervención de profesionales locales en las transmisiones de propiedad 186
4. Comentarios sobre la demanda de transacciones CROBECO 187
 
SECCIÓN 2.ª
PROYECTOS EUROPEOS QUE TRATAN DE FAVORECER LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA
 
CAPÍTULO III
EFFORTS, ON A EUROPEAN LEVEL, IN ORDER TO FACILITATE CROSS- BORDER TRANSFERS OF REAL ESTATE
JEAN MOERKERKE R.M.R.
Introduction 195
I. Chambre Européenne des Huissiers de Justice – CEHJ 215
II. Council of the Notariats of the European Union – CNEU 216
III. Eurogeographics 219
IV. Eurojuris 220
V. European Land information Service – EULIS 220
VI. European Land Registry association – ELRA 221
VII. European Mortgage Federation – EMF 226
VIII. The European Property Federation – EPF 227
IX. Permanent Committee on Cadastre in the European Union (PCC) 228
X. United Nations Economic Commission for Europe (UNECE) 229
 
CAPÍTULO IV
LA INTERCONEXIÓN EUROPEA DE REGISTROS MERCANTILES: EL PROYECTO BRITE Y LA DIRECTIVA
 
CAPÍTULO V
PROYECTOS EUROPEOS PARA FAVORECER LA CONTRATACIÓN IN- MOBILIARIA TRANSFRONTERIZA: EL PROYECTO EUFIDES
I. Introducción 247
II. La función notarial 248
III. La función notarial y la publicidad registral inmobiliaria 254
IV. La equivalencia de funciones 255
V. La colaboración notarial internacional: el proyecto EuFides 262
1. El protocolo de colaboración notarial internacional 263
2. El soporte técnico y el soporte documental 264
3. Fases del sistema de colaboración notarial internacional 265
3.1. Antes del otorgamiento 265
A. El acuerdo de colaboración 265
B. Elementos para el control de legalidad 267
3.2. En el otorgamiento 270
3.3. Después del otorgamiento 272
4. A modo de conclusión 273
 
 
PARTE II
LA CONTRATACIÓN HIPOTECARIA TRANSFRONTERIZA: ANÁLISIS NOTARIAL, REGISTRAL Y JUDICIAL
 
CAPÍTULO VI
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS
I. AGRADECIMIENTO 277
II. ACERCA DE UN SUPUESTO «POPULISMO JUDICIAL» 279
III. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS
EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS 281
1. Algunas dificultades para la formación de jurisprudencia 281
2. Las cláusulas suelo 281
3. Los intereses de demora 284
4. Las cláusulas de vencimiento anticipado 286
5. Las cláusulas sobre gastos e impuestos 290
6. Los préstamos hipotecarios a no consumidores y el control de transparencia. 291
IV. CONSIDERACIONES FINALES
 
 
CAPÍTULO VII
EL ANTEPROYECTO DE LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO COMO ELEMENTO DE FOMENTO DE LA CONTRATACIÓN TRANSFRONTERIZA
I. Introducción: medidas impulsadas por el ministerio para facilitar la contratación transfronteriza 297
II. El proyecto de ley de crédito inmobiliario 300
III. Medidas para aumentar la transparencia 301
1. Medidas en la fase precontractual 301
2. Medidas en la fase de contratación 302
3. Medidas en el cumplimiento del contrato 303
IV. Mayor papel de notarios y registradores 304
1. En materia de información y transparencia contractual 304
2. En materia de control de cláusulas abusivas 305
3. Adaptación a la doctrina del TS sobre intereses de demora 308
IV. Conclusión 309
 
CAPÍTULO VIII
LA FICHA EUROPEA DE INFORMACIÓN NORMALIZADA COMO INSTRUMENTO DE ARMONIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL EN EL CRÉDITO INMOBILIARIO
I. La finalidad de la directiva 2014/17/UE: la consecución de un mercado interior del crédito inmobiliario más transparente y armonizado 311
II. Información sobre el coste total del crédito: TAE vs tipo de interés . 314
III. La Información sobre cláusulas suelo y Swaps en la FEIN 318
IV. Información sobre gastos de constitución del préstamo hipotecario en la FEIN 322
V. Información sobre costes por servicios accesorios en la FEIN 324
VI. Información sobre préstamos concertados en divisas en la FEIN 324
VII. El criterio para determinar si un préstamo hipotecario se ha realizado
en divisa extranjera en los créditos inmobiliarios transfronterizos 326
Conclusiones 327
 
CAPITULO IX
CONTROL NOTARIAL EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA
I. Introducción 331
II. Breve análisis de la ley de cooperación jurídica internacional de 30 de julio 2015 331
III. Control notarial en la escritura pública con elemento extranjero 333
A. La comparecencia. Regímenes económicos matrimoniales 333
B. La intervención. Suficiencia del poder 341
C. La exposición 346
D. El otorgamiento 347
IV. Conclusiones 350
 
CAPÍTULO X
LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSNACIONAL EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAÑOL
I. Planteamiento general 353
II. La intervención del registro en la contratación inmobiliaria transnacional 355
1. El registro en la fase precontractual. El acceso transnacional a la información registral 356
2. La inscripción en el Registro del acto traslativo 359
2.1. La inscripción en el registro del documento extranjero 360
2.2. La inscripción en el Registro del título material con elementos de derecho extranjero 362
2.3. La prueba del derecho extranjero y la adaptación de derechos desconocidos 365
III. El registro de la propiedad ante el problema de las cargas ocultas y las limitaciones públicas sobre la propiedad inmobiliaria 368
IV. Examen especial del control registral sobre cláusulas abusivas en las transacciones internacionales 373
1. Consideración preliminar 373
2. Control registral de cláusulas abusivas en contratación inmobiliaria tras- nacional: La ley aplicable 374
3. Competencia del Registrador para calificar ex oficio la existencia de cláusulas abusivas 378
4. Contenido y delimitación del ámbito del control registral de abusividad 379
5. Efectos de la calificación registral de una cláusula como abusiva 382
 
CONTROL JUDICIAL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA
I. Introducción 383
II. El control judicial de las cláusulas y el régimen de competencia 391
III. La actuación de oficio del órgano jurisdiccional 394
IV. El planteamiento de cuestiones prejudiciales desde la aplicación de la norma y desde la interpretación de la jurisprudencia 402
V. Cláusulas contractuales y cláusulas legales y reglamentarias 403
VI. Las limitaciones de ese control en supuestos de empresarios indivi- duales y personas jurídicas 405
VII. Estado de la cuestión y dimensión social. A modo de conclusión 411
 
CAPÍTULO XII
CESIÓN DE CRÉDITOS Y CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»
I. Introducción 415
II. Cesión de crédito y artículo 1535 del CC 417
III. La regla rebus sic stantibus 430
IV. Venta de carteras de créditos de entidades bancarias para sanear sus balances 436
V. Cesión de crédito y la cláusula «rebus sic stantibus» 441
VI. Conclusión 444
 
 
PARTE III
FISCALIDAD, FRAUDE FISCAL Y PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES
 
SECCIÓN 1.ª FISCALIDAD
 
CAPÍTULO XIII
FISCALIDAD EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA
I. Introducción 451
II. Impuestos a tener en cuenta por el adquirente transfronterizo de in- muebles 454
1. Vivienda nueva 454
2. Vivienda usada 456
3. Recomendaciones de la doctrina 460
III. Impuestos a tener en cuenta por el propietario 461
1. Impuestos reales sobre la titularidad 461
2. Impuesto sobre el patrimonio neto 464
3. Impuestos sobre la explotación de los inmuebles 465
3.1. Inmuebles arrendados 467
3.2. Inmuebles no arrendados 468
4. Impuestos a tener en cuenta por el transmitente 470
4.1. Impuesto sobre la Renta 470
4.2. Otros impuestos específicos sobre las ganancias inmobiliarias 472
IV. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones transfronterizo 473
V. Conclusiones 474
 
VINCULACIONES EMPRESARIALES: CONTROL VS PROPIEDAD
I. Introducción 479
II. La concentración de empresas 483
II.1. Origen del fenómeno 484
II.2. Factores determinantes del proceso de concentración empresarial 487
II.2.1. Factores de índole económica 488
II.2.2. Factores de índole financiera 492
II.2.3. Factores sicológicos 493
II.2.4. Tipología de operaciones entre empresas relacionadas 495
III. Combinaciones de negocios y los grupos de sociedades 501
IV. Medios contractuales: partes vinculadas 512
V. El control 515
VI. Conclusión 526
VII. Referencias 530
Normativa 530
Enlaces internet 533
 
CAPÍTULO XV
DECLARACIÓN INFORMATIVA DE BIENES Y DERECHOS RADICADOS EN EL EXTRANJERO 535
I. Antecedentes 535
II. La declaración de bienes y derechos situados en el extranjero. Modelo 720
1. ¿Quiénes están obligados a presentar esta declaración informativa? 536
2. Información a suministrar en el Modelo 720, ¿de qué se informa? 539
3. ¿Casos en los que no existe obligación de informar? 542
III. Modificación en el Impuesto sobre Sociedades 544
IV. Modificación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas 544
V. Régimen sancionador 545
1. Por no presentar o presentar la declaración de manera incorrecta 545
2. Por las consecuencias en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades de la
no presentación en plazo del modelo 720 547
VI. Plazo de declaración y formas de presentación 549
VII. Cuestiones problemáticas de la declaración tributaria especial 549
VIII. Ejemplo práctico 552
IX. Marco normativo y doctrinal 553
Conclusión 553
 
SECCIÓN 2.ª
FRAUDE FISCAL Y PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES
 
CAPÍTULO XVI
PUBLICIDAD REGISTRAL DE PARTICIPACIONES Y «TITULARIDADES REALES» A LA VISTA DE LA DIRECTIVA ANTIBLANQUEO 557
I. La ausencia de publicidad material desde la perspectiva de la tutela
del tercero de buena fe 558
II. La inexistente «publicidad formal» del libro registro de socios. Urgen-
te necesidad de reforma 563
a) Naturaleza registral del sistema de publicidad 570
b) Completud 571
c) Publicidad formal 571
d) Conexión registral internacional 573
 
CAPÍTULO XVII
EL DELITO PENAL DEL FRAUDE FISCAL EN LA CONTRATACIÓN IN- MOBILIARIA TRANSFRONTERIZA 575
I. Cuestiones introductorias 575
II. La adquisición, posesión, utilización, conversión o transmisión de bienes como modalidades de blanqueo 578
III. La ocultación o encubrimiento de la naturaleza, origen, ubicación, destino, movimiento o derechos sobre los bienes blanqueados 582
IV. Tipo subjetivo 582
V. Subtipos agravados 584
VI. Actos preparatorios y formas imperfectas de ejecución 585
VII. Otras cuestiones 585
VIII. Bibliografía básica 586
 
CAPÍTULO XVIII
LA PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA INTERNACIONAL 587
I. Introducción 587
II. Los programas de cumplimiento 588
III. El riesgo en el contexto del blanqueo de capitales 589
IV. La aplicación del enfoque basado en el riesgo 591
1. Evaluación de riesgos del negocio 591
a) Servicios y canales de distribución 591
b) Zonas geográficas 592
c) Otros factores relevantes del negocio 593
2. Evaluación de riesgos de las transacciones 594
a) Clientes 594
b) Transacciones 595
V. Conclusiones 596
 
ANEXO A 599
HOJA DE TRABAJO DE EVALUACIÓN DEL RIESGO DEL NEGOCIO 599
ANEXO B 603
HOJA DE TRABAJO DE EVALUACIÓN DE RIESGOS DE LAS TRANSAC- CIONES 603
ANEXO C 607
INSTRUCCIONES PARA COMPLETAR LA HOJA DE TRABAJO DE EVA- LUACIÓN DE RIESGOS DEL NEGOCIO 607
ANEXO D 609
INSTRUCCIONES PARA COMPLETAR LA HOJA DE TRABAJO DE EVA- LUACIÓN DE RIESGOS DE LAS TRANSACCIONES 609
 
CAPÍTULO XIX
SITUACIÓN DE LA LEGISLACIÓN EUROPEA Y ESPAÑOLA SOBRE LA IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL DE LAS PERSONAS JURÍDICAS
I. Legislación europea 613
II. Primero. Cuarta directiva de 2015 614
III. Segundo. Propuesta de directiva de 5 de julio 2016 del parlamento y del consejo 618
IV. Tercero. Propuesta de directiva de 22 de diciembre de 2016 621
V. Cuarto. Directiva del parlamento europeo y del consejo de 23 de marzo del 2017 623
VI. Legislación española 625
VII. Conclusiones 627
 
CAPÍTULO XX
LA IDENTIFICACIÓN DE LOS TITULARES REALES DE LAS SOCIEDA- DES Y EL REGISTRO MERCANTIL EN EL MARCO DE LA CUARTA DIRECTIVA DE PREVENCIÓN DEL BLANQUEO DE CAPITALES 629
 
I. Introducción 630
II. El GAFI y sus recomendaciones 632
III. La cuarta Directiva de prevención del blanqueo de capitales y la identificación del titular real de las sociedades 636
1. Identificación del titular real de las sociedades 636
2. El concepto de titular real 642
3. La publicidad registral de los titulares reales 643
IV. La cuarta Directiva y la publicidad de las participaciones sociales 647
V. El Registro Mercantil como registro de titulares reales y la información coadyuvante obtenida por los sujetos obligados 653
 
 
CAPÍTULO XXI
PARTE IV COMUNICACIONES
DATOS DE SOLVENCIA PATRIMONIAL Y MERCADO DE CRÉDITO IN- MOBILIARIO TRANSFRONTERIZO: CREDIT DATA AND INTERNAL MARKET FOR CREDIT AGREEMENTS RELATING TO RESIDENTIAL IMMOVABLE PROPERTY 677
I. Introducción 677
II. La información económico financiera del consumidor en la directiva 2014/17/UE 684
III. Disparidad de criterios en las bases de datos sobre solvencia patrimonial europeas 690
IV. Aspectos clave a tomar en consideración desde la perspectiva de la protección de datos 696
V. Propuestas y proyectos de integración 697
VI. Conclusiones 701
 
CAPÍTULO XXII
NUEVAS PREVISIONES COMUNITARIAS DE PROTECCIÓN A LOS CONSUMIDORES EN EL MARCO DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
I. Planteamiento 708
II. Previsiones de protección del consumidor en la Directiva sobre crédito inmobiliario 709
1. Ámbito objetivo y subjetivo de la Directiva 2014/17/UE 709
2. Niveles de armonización 710
3. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) 711
4. Plazos de desistimiento o reflexión 714
5. Copia de proyecto de contrato, información sobre intermediarios y servicios de asesoramiento y explicaciones adecuadas 715
6. Información sobre cambios de tipo deudor 717
7. Préstamos en moneda extranjera 718
8. Contratación vinculada y combinada 719
9. Reembolso anticipado 721
10. Medidas ante el incumplimiento
del deudor consumidor 722
III. Conclusiones 724
 
CONCLUSIONES