La calificación registral de las cláusulas abusivas en los prést

Autor: Sebastián del Rey Barba
Fecha: 30/05/2019
Duración: 480 + formato digital (eBook)
Precio: 63.16€
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La calificación registral de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Estudia en profundidad la calificación registral de las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios, con análisis de la doctrina de la DGRN y de la abundante jurisprudencia nacional y europea. Se analizan las principales cláusulas abusivas como la de vencimiento anticipado, intereses de demora, gastos y cláusulas suelo. Se propone un sistema novedoso de modelos de cláusulas hipotecarias que permita acabar con el problema de las cláusulas abusivas de las hipotecas.

• Listado de cláusulas abusivas más frecuentes.

• Análisis de la evolución de la Jurisprudencia y la doctrina de la DGRN sobre cláusulas abusivas.

Sebastián del Rey Barba es Doctor en Derecho y Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles

Destinado a Profesionales del Derecho, Registradores, Notarios, Abogados y Asesorías jurídicas de Entidades de Crédito

Extracto:

La institución de la hipoteca ha sufrido en los últimos cinco años el mayor cambio de las últimas décadas. La crisis económica y social en nuestro país y las Sentencias del TJUE sobre cláusulas abusivas y el procedimiento de ejecución han implicado unos cambios en la regulación y la configuración del préstamo hipotecario que proyecta un futuro difuso para la institución de la hipoteca. En esta obra se analizan las cláusulas abusivas desde el punto de vista de la calificación registral, toda su evolución y el nuevo escenario que se plantea con la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Se analizan las cláusulas de mayor relevancia social; vencimiento anticipado por impago, intereses de demora, las cláusulas suelo y la cláusula de gastos en su evolución legal, jurisprudencial y doctrinal. Se propone más allá de la calificación registral, como solución al problema de las cláusulas abusivas y el futuro de la hipoteca, un sistema de modelos de préstamos hipotecarios o modelos de cláusulas abusivas en la línea que prevé la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.


SUMARIO

CAPÍTULO PRIMERO. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL . 27
 
I. La calificación como principio hipotecario . 27
 
II. Significado de la calificación registral 31
 
III. Concepto de calificación registral . 34
 
1. Delimitación del concepto de calificación 34
 
2. Concepto legal de calificación 37
 
3. Concepto doctrinal de calificación registral 39
 
4. Naturaleza de la calificación . 42
 
4.1. La calificación como un acto de naturaleza judicial o jurisdiccional 42
 
4.2. Teoría de la calificación como función administrativa 43
 
4.3. La calificación como un acto de jurisdicción voluntaria 45
 
4.4. La calificación como función especial 49
 
4.5. La función calificadora como un acto mixto de jurisdicción voluntaria y de administración pública 51
 
5. Caracteres de la calificación registral . 52
 
 
CAPÍTULO SEGUNDO. LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES, CLÁUSULAS ABUSIVAS Y PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS . 67
 
I. Introducción . 67
 
II. Breve reseña histórica de la protección a los consumidores . 69
 
1. Introducción 69
 
2. Protección de los consumidores en el Derecho Comunitario Europeo . 72
 
3. Protección de los consumidores en el Derecho Español . 81
 
III. Condiciones generales de la contratación y cláusulas abusivas 85
 
1. Contratos de adhesión y condiciones generales de la contratación 85
 
2. La Ley de Condiciones Generales de la Contratación 87
 
3. La protección frente a las cláusulas abusivas . 92
 
IV. Préstamos hipotecarios y consumidores . 99
 
1. Introducción 99
 
2. Concepto de préstamo y crédito . 100
 
3. El préstamo hipotecario . 105
 
 
CAPÍTULO TERCERO. EVOLUCIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS 111
 
I. Introducción . 111
 
II. Primera etapa: La calificación en la LGDCU y la protección extrajudicial de los consumidores . 114
 
1. El control preventivo de notarios y registradores 114
 
2. Inicios de la protección registral de los consumidores . 116
 
III. Segunda etapa: La directiva 93/13 y la LCGC . 121
 
1. Nuevas normas para la calificación 121
 
2. Protección de los consumidores por los registradores de la propiedad, a través de la aplicación de las normas y principios civiles e hipotecarios 128
 
IV. Tercera etapa: La Ley 41/2007 y la interpretación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria . 130
 
1. La génesis del problema. El nuevo art. 12 de la Ley Hipotecaria 130
 
2. Primera interpretación de la DGRN del artículo 12 de la LH. Negación por la DGRN de la calificación por los registradores 136
 
3. La ley 2/2009 de 31 de marzo. Control para el resto de acreedores 140
 
4. Segunda interpretación de la DGRN del artículo 12 de la LH 144
 
5. Sentencias del Tribunal Supremo sobre cláusulas hipotecarias abusivas 148
 
V. Cuarta etapa: la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013 . 150
 
1. La Sentencia de 14 de marzo de 2013, el comienzo del cambio 150
 
2. La Ley 1/2013 . 160
 
3. Situación actual: ¿Cambio de paradigma? 164
 
3.1. Un nuevo escenario . 164
 
3.2. Modificaciones de la Ley 1/2013 . 165
 
3.3. Nueva posición de la DGRN 171
 
3.4. Nuevo marco legal . 174
 
3.5. La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario 179
 
 
CAPÍTULO CUARTO. LAS CLÁUSULAS NO INSCRIBIBLES DE LAS HIPOTECAS. ABUSIVIDAD Y OTRAS CAUSAS . 209
 
I. Introducción: contenido de la escritura de hipoteca 210
 
1. ¿Siempre es el mismo contenido? 210
 
2. Contenido básico de los préstamos hipotecarios . 212
 
II. Contenido del asiento de hipoteca . 225
 
1. Los criterios de calificación de los préstamos hipotecarios 225
 
2. El asiento de hipoteca . 229
 
3. Calificación negativa en base a principios y normas hipotecarias 230
 
4. Cláusulas contrarias a normas imperativas o prohibitivas expresas y objetivas . 235
 
5. Cláusulas de vencimiento anticipado 240
 
6. Cláusulas hipotecarias que se deniegan por ser abusivas 251
 
6.1. La cláusula de redondeo al alza del tipo de interés . 254
 
6.2. Variación de la finalidad del préstamo . 255
 
6.3. Cláusulas de sumisión a fuero . 256
 
6.4. Cláusula de gastos de seguro . 256
 
6.5. Cláusula por la que la entidad de crédito sólo libera al deudor original en caso de aceptación expresa de la subrogación 257
 
6.6. Renuncia del deudor a ser notificado en caso de cesión del crédito o préstamo hipotecario . 257
 
6.7. Hipotecas multidivisa . 258
 
6.8. Comisión por reclamación de posiciones deudoras 260
 
6.9. Cláusula de imputación de pagos . 261
 
6.10. Cláusulas de vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones genéricas . 262
 
6.11. Cláusula de 360 días para el cálculo de los intereses . 262
 
6.12. Cláusula IRPH de determinación del interés . 263
 
6.13. Retención de parte de capital no entregado 265
 
6.14. Renuncia del deudor a la cancelación parcial . 265
 
III. Cláusulas abusivas de mayor relevancia social 266
 
1. Abusividad de las cláusulas de vencimiento anticipado por impago 267
 
1.1. Concepto 267
 
1.2. Planteamiento de la cuestión 268
 
1.3. Posición del TS y del TJUE 274
 
1.4. Cuestión prejudicial . 278
 
1.5. Conclusiones 281
 
2. Abusividad de las cláusulas suelo . 285
 
2.1. Concepto 285
 
2.2. Planteamiento de la cuestión 286
 
2.3. La STS de 9 de mayo de 2013 . 287
 
2.4. El control de transparencia material 291
 
2.5. La irretroactividad de los efectos de la nulidad . 295
 
2.6. Reiteración de la misma doctrina . 299
 
2.7. Voto particular en la STS de 25 de marzo de 2015 . 300
 
2.8. Corrección por el TJUE. La S. de 21 de diciembre de 2016 301
 
2.9. Modificación de la doctrina del TS . 305
 
2.10. Conclusiones. Repercusión en la calificación registral . 308
 
3. Abusividad de los intereses de demora 314
 
3.1. CONCEPTO y regulación 314
 
3.2. El cambio por la STJUE de 14 de marzo de 2013. El art. 114.3 LH . 317
 
3.3. Sentencias del TS sobre intereses de demora 319
 
3.4. Cuestión prejudicial . 321
 
3.5. La calificación registral de los intereses de demora 325
 
3.6. Conclusiones. Un criterio claro 332
 
4. Abusividad de la cláusula de gastos de la hipoteca . 334
 
4.1. Concepto 334
 
4.2. Clases de gastos y normativa aplicable 335
 
4.3. STS de 23 de diciembre de 2015 . 340
 
4.4. Los gastos tributarios del préstamo . 344
 
4.5. Criterios para su consideración como abusivas 351
 
4.6. Conclusiones. Repercusión en la calificación registral . 352
 
4.7. Regulación de los gastos en la LCCI . 356
 
 
CAPÍTULO QUINTO. LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: UN PROBLEMA NO RESUELTO Y UNA PROPUESTA DE SOLUCIÓN . 359
 
I. Un problema por resolver . 360
 
II. Los límites de la calificación registral de las cláusulas abusivas 364
 
1. ¿Es la calificación registral la solución a las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios? 364
 
2. Resumen de la posición actual de la DGRN sobre calificación de préstamos hipotecarios 366
 
2.1. Ámbito subjetivo . 367
 
2.2. Análisis del art. 12 LH 368
 
2.3. Ámbito objetivo 369
 
2.4. Normativa autonómica 371
 
3. Consecuencias prácticas de la calificación registral . 372
 
3.1. La limitación de los intereses de demora: ¿Un ejemplo de éxito o un fracaso? 372
 
3.2. La calificación del registrador, suspendiendo cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario, ¿supone realmente una ayuda al consumidor? . 376
 
4. La intervención del notario . 380
 
5. Una propuesta de solución 381
 
III. Planteamiento de un sistema de préstamos hipotecarios mediante la utilización de modelos . 384
 
1. Precedentes en el ámbito europeo 385
 
1.1. La Eurohipoteca, ¿un modelo a seguir? . 386
 
1.2. El proyecto CROBECO de la Comisión Europea 388
 
2. Antecedentes en el ámbito nacional o interno . 392
 
2.1. La vigilancia de la Administración Pública en los contratos de seguro 392
 
2.2. La previsión de un modelo de hipoteca en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario 394
 
3. Contenido concreto de la propuesta de solución 396
 
IV. La aplicación práctica de la hipoteca con modelos de cláusulas 397
 
1. ¿Quién redactaría y aprobaría el modelo? 397
 
2. Contenido del modelo 398
 
3. Elementos formales . 399
 
4. Previsible oposición a la medida propuesta . 401
 
4.1. Las entidades de crédito 401
 
4.2. Consumidores . 403
 
4.3. Notarios . 403
 
4.4. Registradores 403
 
5. Ámbito de aplicación 405
 
5.1. Ámbito objetivo 405
 
5.2. Ámbito subjetivo. Concepto de consumidor 405
 
6. La puesta en práctica: Diseñando un proyecto legislativo . 406
 
6.1. Propuesta de modificación de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario . 407
 
6.2. Propuesta de modificación de la Ley Hipotecaria . 410
 
6.3. Propuesta de modificación de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación 410
 
6.4. Propuesta de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil . 410
 
6.5. Propuesta de modificación de la Ley 2/2009 411
 
V. Modelo de cláusulas de incorporación obligatoria a los contratos de préstamo hipotecario con consumidores 411
 
1. Justificación de la redacción propuesta del modelo 411
 
2. Modelo propuesto de cláusulas de incorporación obligatoria en los préstamos hipotecarios con consumidores 414
 
2.1. Respecto de las cláusulas financieras 415
 
2.2. Cláusula de reembolso o amortización anticipada 415
 
2.3. Cláusula de interés de demora 416
 
2.4. Cláusula de gastos 416
 
2.5. Cláusulas de vencimiento anticipado 417
 
2.6. Constitución de hipoteca . 418
 
2.7. Extensión de la garantía 419
 
2.8. Acción judicial 419
 
2.9. Declaración de vivienda habitual 420
 
BIBLIOGRAFÍA 421
 
ANEXO I. JURISPRUDENCIA CITADA 435
 
ANEXO II. RESOLUCIONES DGRN 445




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