La cláusula resolutoria expresa en la compraventa de inmuebles
Autor: Josep Maria Bech Serrat
Fecha: 15/09/2023
Duración: 600 Páginas, solo papel
Precio: 78.95€
75.00€ (I.V.A. Incluído)
Autor: Josep Maria Bech Serrat
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Esta monografía pone el foco en los controles de legalidad y abusividad de la cláusula, como paradigmas para superar el anquilosamiento resultante de una doctrina jurisprudencial que atribuye un carácter complementario a los arts. 1504 y 1124 CC.
- Análisis de la cláusula resolutoria expresa en una compraventa inmobiliaria
- Estudio crítico de la doctrina jurisprudencial.
- Ofrece al lector la ayuda necesaria para navegar por las contradicciones del ordenamiento jurídico español.
Extracto:
El tratamiento que actualmente recibe la cláusula resolutoria expresa en una compraventa inmobiliaria limita sustancialmente la operatividad de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Exigir la concurrencia de un incumplimiento esencial de conformidad con el modelo resolutorio general será controvertido cuando vendedor y comprador acordaron un determinado incumplimiento como resolutorio en el marco de una cláusula negociada. Así mismo, resultará discutible considerar que en este caso las partes del contrato no pueden acordar una resolución automática y de efectos inmediatos a raíz del impago, al interpretar que el art. 1504 CC atribuye imperativamente al comprador una posibilidad de pago del precio tras el vencimiento de la obligación y antes del requerimiento del vendedor. Ni siquiera son claras las características y contenido que debe tener la notificación resolutoria. Esta monografía pone el foco en los controles de legalidad y abusividad de la cláusula, como paradigmas para superar el anquilosamiento resultante de una doctrina jurisprudencial que atribuye un carácter complementario a los arts. 1504 y 1124 CC. El tradicional planteamiento se encuentra agotado en muchos sentidos y entonces deviene indispensable que la cláusula estudiada sea objeto de una nueva aproximación que comprenda todos los aspectos de la figura estudiada. En ese sentido, la cláusula resolutoria expresa también presenta un régimen jurídico demasiado encorsetado en lo que respecta a la eficacia que tiene frente a terceros, un ámbito carente de reglas precisas y sin una jurisprudencia suficientemente desarrollada. Frente a unas exigencias registrales excesivas y que no logran dar una respuesta coherente y satisfactoria, limitadoras en buena medida de la efectividad de la cláusula contractual, será fundamental analizar el modo en que el vendedor readquiere el inmueble, distinguir entre las distintas operaciones a practicar en el Registro de la propiedad, dar al mecanismo consignatorio el significado que le corresponde y, en definitiva, ofrecer al lector la ayuda necesaria para navegar por las contradicciones del ordenamiento jurídico español que a menudo afloran en esta materia.
ÍNDICES
Primera parte Alcance exigible al incumplimiento resolutorio
Capítulo 1 Un impago resolutorio basado en lo acordado por los contratantes
I. Exigencia de un incumplimiento esencial en la doctrina jurisprudencial
II. Un replanteamiento a partir del relieve de la autonomía privada en la protección del derecho de crédito del vendedor
III. Ejercicio de la facultad resolutoria conforme a la buena fe y sin abuso de derecho
Capítulo 2 Compraventa inmobiliaria de consumo: un impago objetivamente grave
I. Inexistencia de un parámetro legal para establecer la gravedad del impago
II. La cláusula de vencimiento anticipado como contraste
III. La gravedad del impago y el carácter abusivo de la cláusula
1. Compraventas inmobiliarias cometidas al control de abusividad de los arts. 82 a 90 TRLGDCU
2. Criterios para controlar la abusividad de la cláusula resolutoria expresa
3. Efectos de la abusividad de la cláusula resolutoria expresa
4.¿Hacia un control de abusividad en la compraventa inmobiliaria civil y mercantil?
IV. Una resolución automática
1. Admisión de una resolución automática en una cláusula ne- gociada
2. Inadmisión de una resolución automática por abusiridad de la cláusula. El relieve de un plazo adicional
V. La imperatividad de un plazo adicional es excesiva: crítica
al art. 621-54.1 CCCat
Parte segunda Ejercicio de la facultad resolutoria
Capítulo 3 El alcance del requerimiento resolutorio
I. Consideraciones generales: el requerimiento del artículo 1504 CC según la jurisprudencia
II. Ofrecer una oportunidad de pago al comprador: ¿un requisito imperativo, o más bien un parámetro de abusividad de la cláusula?
III. El actual modelo resolutorio en el ordenamiento jurídico español
1. No es exigible una intimación para constituir en mora al deudor
2. La concesión de un plazo adicional para el pago no es exigible
3. El significado del requerimiento resolutorio ante un incumplimiento anticipado del art. 1503 CC o una inadecuada ga-rantía del cumplimiento
IV. Una resolución automática
1. Admisión de una resolución automática en una cláusula negociada
2. Inadmisión de una resolución automática por abusividad de la cláusula. El relieve de un plazo adicional
V. La imperatividad de un plazo adicional es excesiva: crítica al art. 621-54.1 CCCat
Capítulo 4 Una resolución extrajudicial: la irrelevancia del consentimiento del comprador
I. Una resolución extrajudicial a pesar de la oposición del comprador
II. La exigencia de refrendo judicial ante una oposición del comprador al tiempo de reinscribir
1. El "espejismo" causado por la cláusula en el vendedor. Impacto de la RDGN de 29 de diciembre de 1982
2. Crítica al referido judicial: autotutela del vendedor en base a una interpretación sistemática de los arts. 1504 CC y 59 RH
Capítulo 5 Ejercicio de la facultad resolutoria y readquisición del inmueble
I. Las tesis de la eficacia real de la cláusula resolutoria expresa: una adquisición inmediata del vendedor
1. La eficacia real del cumplimiento de una condición resolutoria expresa
2. La configuración como un derecho real de adquisición de origen voluntario
II. El complicado papel del título y el modo en la readquisición del dominio del vendedor
III. El modelo de acta notarial del art. 621-54.3 CCCat, declarado inconstitucional
Parte tercera La protección de terceros: exigencias registrales
Capítulo 6 La protección de terceros
I. El valor de la inscripción de la cláusula resolutoria expresa (art. 37 II.1.º LH): una protección de terceros compatible con la de la fe pública
II. Cancelación de los asientos contradictorios de terceros
1. El carácter automático de la cancelación
1.1. Una cancelación automática basada en el art. 37 II. 1.º LH
1.2. Extinción de asientos mediante inscripción de la transferencia de dominio
Capítulo 7 La consignación del art. 175.6.ª RH
I. El fundamento de la consignación
1. Lina protección de terceros ante la cancelación automática de sus asientos: valoración critica
2. ¿Consignación para reinscribir el inmueble a favor del vendedor? Crítica al argumento de la restitución recíproca de las prestaciones
3. Presupuestos de la consignación
3.1. Restitución a favor del comprador
3.2. Existencia de terceros registrales a proteger
II. Delimitación objetiva de la consignación: liquidación de una relación obligatoria y publicidad registral
1. Constatación registral de las cláusulas contractuales reguladoras de Iris consecuencias de la resolución
2. El carácter deducible del importe de una penalización contractual
2.1. Improcedencia de una moderación judicial basa- da en el art. 1154 CC
2.1.1. Impago del precio: el incumplimiento previsto por las partes
2.1.2. La exigencia de acuerdo es contraria a la doctrina del Tribunal Supremo: crítica a la RDGRN de 29 de agosto de 2019
2.2. La no deducción de la parte excesiva de la pena por vulnerar los límites de la autonomía de la voluntad
2.3. Abusividad de la cláusula penal
2.3.1. El control de una penalización no razonable
2.3.2. Las restricciones legales de un control registral
III. La afección de la finca readquirida: ¿Una alternativa a la consignación? El sistema de los apartados 4 y 5 del art. 621-54 CCCat
1. Alcance de la afección. Su vínculo con la reinscripción
2. Causas de exclusión
IV. La consignación no procede cuando la restitución se basa en el art. 1124 CC
1. La falacia de equiparar la resolución del art. 1124 CC con la derivada del art. 1504 CC
2. La constancia registral de una resolución oponible a tercero como criterio: el art. 37 LH
Conclusiones
Sentencias y resoluciones de la DGRN/DGSJFP/DGDEJ
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