Afección del derecho concursal en el sector inmobiliario

Afección del derecho concursal en el sector inmobiliario

Autor: Juan Garbayo Blanch (Coordinador) y Gabriel Soria Martínez (Coordinador)
Fecha: 31/08/2015
Páginas: 320 + formato electrónico
Precio: 52.00€ (I.V.A. Incluído)
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En un momento en que se suceden las Sentencias declarando la nulidad de Planes Generales, Planes Parciales y, como consecuencia de ello, se anulan proyectos de reparcelación, licencias de obras o de primera ocupación y expropiaciones, así como otros muchos actos administrativos de destacada trascendencia civil y patrimonial, la obra aborda una reflexión crítica sobre los efectos de la nulidad de los Planes tanto en su dimensión urbanística, como civil, hipotecaria, fiscal, expropiatoria o penal, incluyendo un capítulo relativo a las responsabilidades patrimoniales. Cuando ciudades como Madrid, Toledo, Cuenca o Alcorcón se encuentran inmersas en un difícil proceso de ejecución de Sentencias que desborda sus servicios jurídicos, amenaza su presupuesto y provoca unas pérdidas económicas incalculables para el Sector inmobiliario, conocer el verdadero alcance de la nulidad normativa, así como el despliegue de sus efectos desde todas las perspectivas del derecho, constituye una necesidad. El objetivo de la obra es aportar el conocimiento preciso para enfrentarse a los retos que la nulidad de los Planes comporta en las mejores condiciones, tanto desde la perspectiva de la Administración o los funcionarios, como los promotores, propietarios o profesionales.

Índice General

 

Capí tulo 1

La responsabilidad concursal de los administradores

sociales en el sector inmobiliario .. 21

Pedro Luis VizcaÍno Garrido

Miguel Ruiz Muñoz

1. Responsabilidad concursal de los administradores sociales y crisis

inmobiliaria 21

2. Caracterización de la responsabilidad concursal .. 23

2.1. Función de la responsabilidad concursal .. 23

2.2. Naturaleza de la responsabilidad concursal y crisis inmobiliaria . 25

2.3. Sobre la propuesta de calificación como una responsabilidad por

deuda ajena 29

2.4. Nuestra propuesta interpretativa .. 31

3. P resupuestos de la responsabilidad concursal 34

4. La calificación por la vía de la cláusula general del artículo 164.1

LC: Incidencia de la crisis del sector inmobiliario 36

4.1. Presupuesto objetivo: La insolvencia .. 38

4.2. Presupuesto subjetivo: Conceptos de dolo y de culpa grave . 39

4.3. El nexo causal . 44

5. Las presunciones de dolo o culpa grave del Artículo 165 LC 49

6. La calificación por la vía de las presunciones «iuris et de iure»

del Artículo 164.2 LC Repercusión de la crisis inmobiliaria en la

jurisprudencia . 52

6.1. La problemática del «onus probandi» 52

6.2. Asignación al administrador de la carga probatoria 55

7. E l problema de la discrecionalidad del juez del concurso y la regla

del buen juicio empresarial («business judgment rule») .. 57

Bibliografía .. 62

 

Capítulo 2

Las aportaciones del cooperativista a cuenta de la

construcción de la vivienda .. 67

María José Morillas Jarillo

1. Introducción 68

2. Las aportaciones a cuenta de la construcción en el régimen económico

de la cooperativa de viviendas 70

2.1. Concepto y regulación de las aportaciones a cuenta de la construcción

de la vivienda 70

2.2. Naturaleza jurídica, titularidad y embargabilidad de las aportaciones

a cuenta 72

2.3. Régimen jurídico de las aportaciones a cuenta 79

2.3.1. Sujeción a las condiciones establecidas por o pactadas

con la sociedad cooperativa . 79

2.3.2. La previsión de las aportaciones ordinarias .. 82

2.3.3. La modificación de las aportaciones a cuenta ordinarias

y la aprobación de aportaciones a cuenta extraordinarias.. 85

2.3.4. Los pagos a cuenta como obligaciones del socio .. 88

2.3. Las entregas a cuenta de la construcción de la vivienda y la pérdida

de la condición de socio . 89

2.3.1. Las aportaciones a cuenta en relación con las clases

de baja y la expulsión .. 90

2.3.2. La repercusión de la calificación de la baja y la expulsión

en el derecho del socio al reintegro de estas

cantidades .. 94

2.3.3. La pérdida de la condición de socio y las aportaciones

a cuenta pendientes . 98

2.4. La transmisión de las cantidades entregadas a cuenta de la construcción

de la vivienda 100

3. Las entregas a cuenta en el concurso de la cooperativa de viviendas

o en el de sus socios 102

3.1. La situación de insolvencia y las cooperativas de viviendas . 102

3.2. Las aportaciones a cuenta de la construcción de la vivienda en el

concurso de la sociedad cooperativa 104

3.3. Las aportaciones a cuenta de la construcción de la vivienda en el

concurso del socio cooperativista .. 112

3.4. Las aportaciones a cuenta de la construcción en las cooperativas

de viviendas con fases o promociones . 113

3.4.1. El régimen de las fases o promociones de la construcción

cooperativa . 113

3.4.2. El concurso de las cooperativas de viviendas con fases

o promociones . 115

3.5. Las medidas de garantía de las aportaciones a cuenta y su tratamiento

en sede concursal . 121

3.5.1. Las garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta

de la construcción 121

3.5.2. El tratamiento de estas garantías en el concurso .. 123

Bibliografía .. 126

 

Capí tulo 3

Los efectos de la declaración del concurso sobre el

contrato de obra de construcción civil .. 133

María Isabel Ca ndelario Macías

1. Introducción 133

2. E l contrato de obra de construcción civil .. 137

3. Los efectos derivados de la declaración del concurso sobre los

contratos . 141

3.1. El concurso y la acción directa en el contrato de construcción de

obra civil, derecho de retención y la cláusula penal .. 157

4. Especial referencia al Derecho Concursal Chileno por su novedad:

Efectos sobre los contratos .. 165

5. A modo de corolario 168

Bibliografía .. 169

 

Capítulo 4

La hipoteca legal tácita y el crédito con privilegio

especial en el concurso de acreedores: su vinculación

en el sector inmobiliario . 175

Juan P. Garbay o Blanch

1. Introducción 175

2. E l derecho concursal: la graduación de los créditos ante una

eventual insolvencia . 178

3. E l crédito con privilegio especial 179

3.1. El principio de igualdad y/o proporcionalidad –«par condictio

creditorum»– 179

3.2. El crédito con privilegio especial: origen y pago .. 180

3.3. El crédito por las cuotas de urbanización .. 182

3.3.1. Naturaleza jurídica .. 182

3.3.2. E l interés del concurso .. 183

3.3.3. E l bien jurídico protegido .. 185

3.3.4. O rigen del crédito y su tratamiento .. 185

A. Obligación postconcursal 185

B. Obligación preconcursal: crédito con privilegio

especial 185

C. Obligación preconcursal y diferida a una situación postconcursal 186

3.3.5. Crítica a la Sentencia de la Audiencia Provincial de

Madrid de 7 de noviembre de 2013 . 186

3.3.6. Crítica a la Sentencia de la Audiencia Provincial de

Córdoba de 15 de marzo de 2013 . 189

3.3.7. Crítica a la Sentencia de la Audiencia Provincial de

Barcelona de 17 de marzo de 2011 . 190

4. E l Tribunal Supremo da luz verde a la hipoteca legal tácita 191

4.1. Comentario a la Sentencia de la sala primera del Tribunal Supremo

de 15 de julio de 2014 .. 191

4.2. Comentario a la Sentencia de la sala primera del Tribunal Supremo

de 21 de julio de 2014 .. 194

5. Conclusión: prevalencia del interés público sobre el patrimonial

en relación con la ejecución del planeamiento .. 196

Bibliografía .. 198

Jurisprudencia 199

 

Capítulo 5

Los efectos del concurso de acreedores en la gestión urbanística .. 201

Gabriel Soria Martínez

1. Introducción: La prevalencia de la Ley Concursal en cuanto a la

calificación y tratamiento de los créditos y la prioridad del interés

público urbanístico sobre el interés de la masa de acreedores . 202

2. La gestión urbanística como función pública frente al concurso

como marco de defensa de intereses privados 205

3. Modalidades de la gestión urbanística . 207

4. La propiedad del suelo: Derechos deberes y principios que la

configuran . 209

5. La función social de la propiedad del suelo versus interés concursal 211

6. El sometimiento del concursado y la masa de acreedores al principio

de equidistribución en el proceso de gestión urbanística 214

7. Los deberes del propietario-promotor del suelo en concurso de

acreedores: Ceder, equidistribuir, urbanizar y, en su caso, conservar

la urbanización .. 216

8. Las garantías de cumplimiento de los deberes urbanísticos: Los

avales, las garantías hipotecarias, las afecciones registrales, la vía

de apremio, la expropiación forzosa y la sustitución del sistema

de actuación . 217

8.1. La expropiación por razones de urbanismo como transferencia

coactiva de bienes y derechos justificada en la ejecución del Plan

y su operatividad frente al concursado, puesto que no supone un

acto de ejecución, ni embargo . 218

8.2. La afección a la urbanización .. 223

8.3. La vía de apremio .. 225

8.4. El aval o la hipoteca como garantías de la urbanización 226

8.5. La sustitución del sistema de actuación 226

8.6. La reparcelación forzosa .. 227

9. Las consecuencias legales del incumplimiento de los deberes urbanísticos

por el concursado . 227

10. Consecuencias del concurso de acreedores del propietario-promotor

integrado en una junta de compensación o entidad urbanística

colaboradora similar 228

11. El concurso de acreedores del agente urbanizador o concesionario.. 231

Bibliografía .. 235

 

Capítulo 6

Morosidad y concurso, el control del riesgo del

crédito comercial .. 237

Mariano Teijeira Rodríguez

1. Introducción 237

2. E l proceso de perfección del contrato y la dilación en el pago . 243

3. P rocesos de aceptación y dilación excesiva en el pago .. 246

4. P acto de retención como instrumento de financiación . 250

5. E fectos comerciales como instrumentos dilatorios del pago . 253

5.1. La promesa pura y simple de pago .. 255

5.2. Órdenes de pago y cesión de crédito (revocables e irrevocables) .. 260

6. Conclusiones 262

Bibliografía .. 266

 

Capítulo 7

«Rebus sic stantibus» y excesiva onerosidad de las prestaciones . 271

Félix Benito Osma

1. Situaciones de conflictos .. 271

1.1. Crisis económica-financiera 272

2. Alteración de circunstancias básicas sobrevenidas e imprevisibles

en las condiciones contractuales . 272

2.1. La cláusula «rebus sic stantibus» 274

2.2. Los Principios Unidroit 278

2.3. La excesiva onerosidad y el equilibrio de las prestaciones 281

2.4. La imposibilidad sobrevenida en el cumplimiento de la prestación.. 284

3. Preconcursalidad e insolvencia 285

4. La propuesta de Código Mercantil . 286

4.1. La buena fe, lealtad y cooperación .. 286

4.2. La excesiva onerosidad y renegociación . 287

5. Consideraciones finales 289

Bibliografía .. 289

 

Capítulo 8

Naturaleza y cálculo de la llamada «RPA » [«Responsabilidad

patrimonial de la administración»] en los

concursos de acreedores de concesiones de autopistas 293

Rafael Ariño Sánchez

1. ¿«Lo único que aprendemos de la historia es que no aprendemos

nada de la historia»? 293

2. Regulación positiva . 295

3. Naturaleza jurídica de la RPA . Mecanismo convencional de limitación

de riesgos para el operador privado .. 297

4. Conceptos indemnizables. Algunas cuestiones 308

4.1. Las expropiaciones. El Real Decreto-Ley 1/2014 308

4.2. La obra ejecutada .. 312

4.3. Los bienes afectos 312

5. La amortización . 314

5.1. Inicio de la amortización . 314

5.2. Método de amortización .. 316

5.3. El caso del concurso culpable . 317

Bibliografía .. 319


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