Transmisión de propiedad en contrato de permuta de solar

Transmisión de propiedad en contrato de permuta de solar

Autor: José Miguel Revilla Torres
Fecha: Octubre 2016
Páginas: 530 + formato digital descargable
Precio: 68.50€
65.08€ (I.V.A. Incluído)
Solo ebook, 25.87€ (precio s/iva)




La transmisión de la propiedad en el contrato de permuta de solar por obra futura
 
El estudio de las diferentes teorías existentes sobre la transmisión de la propiedad en el contrato de permuta de solar por obra futura desemboca en la afirmación de que es posible mejorar notablemente la situación contractual del cedente del solar, parte débil del contrato.

Claro posicionamiento a favor de la teoría de la eficacia jurídico-real de la escritura pública de permuta de solar por obra futura para dotar de mayor protección al cedente del solar.

  • Mostrarse partidario de la teoría de la eficacia jurídico-real de la escritura pública de permuta de solar por obra futura.
  • Defender la posibilidad de que un derecho real pueda recaer sobre una cosa futura.
  • Aportación de soluciones prácticas.


SUMARIO

Parte I
Conceptos básicos para enmarcar el contrato objeto de estudio
 
Capítulo I
Introducción
I. Acercamiento al contrato de permuta de solar por obra futura
II. Los diferentes sistemas de transmisión de la propiedad. 31
1. El sistema de transmisión consensual de la propiedad 31
1.1. La transmisión de la propiedad y los contratos con objeto futuro en Francia 32
1.2. La transmisión de la propiedad y los contratos con objeto futuro en Italia. 34
2. El sistema del acuerdo abstracto traslativo y los contratos con objeto futuro en Alemania. 35
3. La teoría del título y el modo 37
3.1. La espiritualización de la tradición. 38
3.2. La tradición instrumental. 39
A. Definición. 39
B. Origen 41
C. Regulación legal. 42
D. Tradición instrumental efectuada por un no poseedor 43
 
Capítulo II
Modalidades más utilizadas en la praxis para suscribir negocios jurídicos de permuta de solar por obra futura
I. Aproximación a la naturaleza jurídica del contrato de permuta de solar por obra futura. 48
II. Contrato atípico 52
III. Tipología jurídico-obligacional 54
1. Permuta 54
1.1. Concepto. Revitalización del contrato de permuta. 54
1.2. Regulación positiva. 57
1.3. La permuta y el contrato de permuta de solar por obra futura. 57
2. El arrendamiento de obra. 59
2.1. Concepto 59
2.2. Regulación positiva. 59
2.3. El arrendamiento de obra y el contrato de permuta
de solar por obra futura. 60
3. Comunidad para edificar. 63
3.1. Concepto y objetivo. 63
3.2. Tipología de pactos sobre la edificación futura. 66
4. Sociedad civil. 67
4.1. Consideraciones generales sobre la sociedad civil. 67
4.2. La sociedad civil y el contrato de permuta de solar por obra futura 68
5. El contrato de cuentas en participación 69
5.1. Concepto 69
5.2. E l contrato de cuentas en participación y el contrato de permuta de suelo por obra futura 69
6. Concesión al constructor de poder irrevocable. 69
6.1. Notas generales sobre esta modalidad. 69
IV. Tipología jurídico-real. 70
1. El derecho de superficie 70
1.1. Concepto y delimitación 70
1.2. Regulación normativa. 72
1.3. Características del derecho de superficie 75
1.4. E l derecho de superficie y el contrato de permuta de solar por obra futura 76
2. El derecho de sobreedificación y subedificación. 77
2.1. Concepto y delimitación 77
2.2. Regulación normativa. 79
2.3. Características del derecho de sobreedificación y subedificación. 81
2.4. Constitución del derecho de sobreedificación o subedificación. 81
2.5. El derecho de sobreedificación y subedificación y el contrato de permuta de solar por obra futura. 82
A. Modalidades del derecho de sobreedificación y subedificación en relación con el contrato de permuta de solar por obra futura. 83
V. La Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura 85
1. Introducción 85
2. Concepto. 86
3. Finalidad del contrato de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura. 86
4. Modalidades del contrato respecto a la adquisición de la propiedad de la construcción futura. 87
4.1. Transmisión total de la finca o de la edificabilidad. 87
4.2. Transmisión de una cuota de la finca o de la edificabilidad. 87
 
Parte II
Problemática relacionada con la transmisión de la propiedad en el contrato de permuta de solar por obra futura
 
Capítulo III
Acercamiento a la problemática relativa a la transmisión de la propiedad en el contrato de permuta de solar por obra futura
I. Consideraciones generales. 91
 
Capítulo IV
Problemática en la transmisión de la propiedad del solar del cedente al cesionario. 95
I. Introducción 95
II. Finalidad de la transmisión del solar «ab initio». 98
III. Problemática en la transmisión de la propiedad del solar. 101
1. Consideraciones generales. 101
2. Obligación de transmitir la propiedad del solar al cesionario. 102
3. Entrega del solar libre de cargas y gravámenes. 103
4. Solar urbanísticamente inedificable 105
IV. Similitud de la posición del cedente del solar con la del adquirente de inmuebles sobre plano. 107
 
Capítulo V
Problemática en la transmisión de la propiedad de la obra futura del cesionario al cedente.
I. Introducción 111
II. Problemática en la transmisión de la propiedad de la obra futura 115
1. Embargos trabados sobre la obra futura por los acreedores del cesionario. 115
2. Declaración del cesionario en concurso de acreedores. 117
3. Enajenación del cesionario a terceros de los inmuebles futuros que corresponden al cedente como contraprestación. 121
3.1. Buena fe del tercer adquirente. 123
4. Ejecución de la hipoteca constituida por el cesionario sobre el solar. 125
 
Capítulo VI
La tercería de dominio como principal mecanismo de defensa del cedente del solar
I. Consideraciones previas. 129
II. Naturaleza jurídica de la tercería de dominio 130
1. Tesis tradicional. Asimilación de la tercería de dominio con la acción reivindicatoria. 130
2. Tesis distintiva de la tercería de dominio y de la acción reivindicatoria 131
3. Tesis de la tercería de dominio como acción declarativa de dominio. 132
4. Nueva perspectiva de la tercería de dominio. 133
5. La tercería de dominio y la teoría del título y el modo. 136
5.1. E l «título» en la tercería de dominio. 136
5.2. E l «modo» en la tercería de dominio 137
5.3. La relevancia de la fecha de adquisición del dominio por parte del tercerista. 137
6. La tercería registral. 138
6.1. Concepto 138
6.2. La tercería registral como recurso del cedente frente a los acreedores del cesionario. 139
 
Capítulo VII
Otras garantías a favor del cedente utilizadas en el contrato de permuta de solar por obra futura
I. Introducción 141
II. Condición resolutoria expresa. 142
1. Concepto. 142
2. Inscripción de la condición resolutoria en el Registro de la Propiedad. 144
3. Efectos de la condición resolutoria una vez verificado el incumplimientodel cesionario 145
III. Condición suspensiva 146
1. Concepto. 146
1.1. Aplicación de la condición suspensiva como garantía a favor del cedente del solar 146
IV. Hipoteca 147
1. Concepto. 147
1.1. Utilización de la hipoteca como garantía a favor del cedente del solar 148
V. Reserva de dominio 149
1. Concepto. 149
2. Naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio. 150
3. Efectos de la inclusión de la reserva de dominio en el contrato de permuta de solar por obra futura 152
VI. Prohibición de disponer. 153
1. Concepto. 153
2. Aplicación de la prohibición de disponer en el contrato de permuta de solar por obra futura. 153
VII. Aval a primer requerimiento. 154
1. Concepto. 154
2. Finalidad del aval a primer requerimiento en el contrato de permuta de solar por obra futura. 155
VIII. Seguro de caución 155
1. Concepto. 155
2. Finalidad del seguro de caución en el contrato de permuta de solar por obra futura. 156
IX. La cláusula penal. 158
1. Concepto. 158
2. Aplicación de la cláusula penal en el contrato de permuta de solar por obra futura. 158
 
Capítulo VIII
Protección registral con implicaciones DE «lege ferenda»
I. La inscripción en el registro de la propiedad y la tradición 161
II. La anotación preventiva. 162
1. Introducción 162
2. Definición 163
3. Antecedentes 165
4. Regulación actual. 167
5. Características 167
6. Derechos objeto de anotación preventiva. 168
7. Teoría expansiva de la anotación preventiva. 169
8. La anotación preventiva como herramienta de protección del cedente del solar 171
III. El crédito refaccionario 172
1. Consideraciones previas. 172
2. Definición 173
3. El crédito refaccionario y el contrato de aportación de solar por obra futura 174
IV. La nota marginal. 175
1. Introducción 175
2. Definición 175
3. Características 176
4. La nota marginal como herramienta de protección del cedente del solar 177
 
Parte III
Las diferentes teorías existentes en relación a la transmisión de la propiedad de la obra futura mediante escritura pública
 
Capítulo IX
Teoría de los efectos jurídico-obligacionales de la escritura pública de permuta de solar por obra futura.
I. Introducción 181
II. Fundamentos jurídicos de la teoría de los efectos jurídico-obligacionales de la escritura pública de permuta por obra futura. 183
III. Doctrina partidaria de los efectos jurídico-obligacionales de la escritura pública de permuta por obra futura 185
IV. Análisis de la jurisprudencia favorable a la teoría de los efectos jurídico-obligacionales de la escritura de permuta de solar por obra futura. 187
V. Teoría de la eficacia transmisiva diferida de la propiedad mediante escritura pública 192
1. Introducción 192
2. Fundamentos jurídicos de la teoría de la transmisión diferida de la propiedad mediante escritura pública 193
3. Doctrina partidaria de la teoría de la transmisión diferida de la propiedad mediante escritura pública 194
4. Doctrina crítica con la teoría de la transmisión diferida de la propiedad mediante escritura pública. 197
 
Capítulo X
La RDGRN de 16 de mayo de 1996
I. Introducción 201
II. Posición de la DGRN anterior a la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 202
III. Nexo de unión entre dos concepciones antagónicas de la transmisión de la propiedad de la obra futura. 203
IV. Examen de la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 212
1. Consideraciones previas. 212
2. Hechos y Fundamentos de Derecho de la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 212
2.1. Hechos que dan lugar al recurso gubernativo. 212
2.2. Argumentos incluidos en el recurso gubernativo. 214
2.3. Argumentos de la registradora de la propiedad en defensa de su nota de calificación. 214
2.4. Fundamentos jurídicos de la Resolución 215
V. Doctrina partidaria de la tesis de la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 217
VI. Doctrina crítica con la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 220
VII. Reflexiones sobre la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 223
VIII. RRDGRN con idéntico criterio que la RDGRN de 16 de mayo de 1996. 225
1. RDGRN de 5 de enero de 1999 225
2. RDGRN de 13 de julio de 2005. 228
3. RDGRN de 7 de mayo de 2009 230
4. RDGRN de 30 de septiembre de 2013 232
 
Capítulo XI
Teoría de los efectos jurídico-reales de la escritura pública de permuta de solar por obra futura.
I. Introducción 235
II. Fundamentos jurídicos de la teoría de los efectos jurídico-reales de la escritura pública de permuta de solar por obra futura 239
III. Requisitos para que la escritura pública de permuta de solar por obra futura produzca la transmisión automática de los pisos o locales futuros. 240
1. Introducción 240
2. Voluntad inequívoca de transmitir la propiedad del objeto futuro. 241
3. Determinación del objeto futuro. 243
3.1. Introducción 243
3.2. Inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad antes de la división horizontal del edificio 248
A. Cuestiones generales. 248
B. La prehorizontalidad. 249
3.3. Inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad mediante la división horizontal del edificio 267
3.4. La singularidad de la Ley 19.724, de prehorizontalidad, de Argentina. 268
IV. Doctrina partidaria de la teoría de los efectos jurídico-reales de la escritura pública de permuta 269
V. Resoluciones jurisprudenciales que excepcionalmente acogen la tesis favorable a los efectos jurídico-reales de la escritura pública 274
1. Introducción 274
2. SSTS que admiten la transmisión instrumental de los objetos futuros 275
3. SSTS que admiten la tradición material de los objetos futuros mediante documento privado. 284
3.1. E l encaje en la práctica contractual del documento privado y su eficacia traditoria. 284
3.2. R elación de SSTS que admiten la tradición material de los objetos futuros mediante documento privado. 288
VI. La transmisión de la propiedad en los contratos verbales de permuta de solar por obra futura. 298
VII. Reflexión sobre la viabilidad de aplicar en el ordenamiento jurídico español la transmisión consensual de la propiedad a los bienes inmuebles. 303
 
Capítulo XII
La REFORMA del art. 13 RH operada por el RD 1867/1998.
I. Introducción 310
II. EL ART. 13 RH. Examen de la redacción otorgada por el RD 1867/1998 314
1. Planteamiento 314
2. Reconocimiento de la permuta con efectos jurídico-reales. Párrafo primero del art. 13 RH 315
2.1. «Cesión de suelo por obra futura». Contrato típico o contrato atípico. Examen jurisprudencial. 316
2.2. «Transmisión actual» de los pisos o locales del edificio a construir. 319
A. Corrientes doctrinales sobre la transmisión de objetos futuros en relación con la nueva redacción del art. 13 RH. 322
2.3. Descripción de los pisos o locales de conformidad con la LPH y con fijación de la cuota correspondiente en los elementos comunes. 332
2.4. Constancia registral de la «especial comunidad» constituida por cedente y cesionario. 333
A. Comunidad sobre el solar. 334
B. Comunidad sobre el edificio futuro. 339
C. Posturas intermedias. 340
2.5. Importancia del plazo de diez años para construir reflejado en el precepto 342
3. Obra nueva, división horizontal y entrega de la edificación futura. Párrafo segundo del art. 13 RH. 342
3.1. Posibilidad de que el cesionario otorgue unilateralmente las escrituras de obra nueva y división horizontal 343
3.2. Innecesariedad de formalizar acta notarial de entrega una vez inscrita la escritura de propiedad horizontal 344
4. Prohibición de disponer. Párrafo tercero del art. 13 RH. 345
III. Redacción vigente del art. 13 RH. 347
1. Cesión configurada con otros efectos. Párrafo cuarto del art. 13 RH. 347
2. Garantías inscribibles. Párrafo quinto del art. 13 RH. 349
IV. Reflexiones sobre la redacción del art. 13 RH según la redacción del RD 1867/1998 351
V. La STS (sala 3.ª) de 31 de enero de 2001 (RJ 2001, 1083). 352
1. Introducción 352
2. Argumentos del TS para anular la reforma del art. 13 RH introducida por el RD 1867/1998. 353
3. Doctrina crítica con la STS (Sala 3.ª), de 31 de enero de 2001. 358
 
Capítulo XIII
La teoría del «ius ad rem» aplicada a la transmisión de la propiedad en el contrato de permuta de solar por obra futura.
I. Introducción 361
II. Concepto. 362
III. Evolución histórica. 362
IV. Aplicación específica al contrato de aportación de solar por obra futura. 363
V. Posibilidad de constancia registral. Anotación preventiva. 368
VI. Críticas a la teoría del «ius ad rem». 371
 
Parte IV
Análisis de la posibilidad de defender la existencia de un derecho real sobre inmuebles futuros
 
Capítulo XIV
Posibilidad de defender un derecho real sobre una cosa futura.
I. Introducción 375
II. Concepción tradicional. Distinción entre derecho de crédito y derecho real 378
1. Definición y requisitos. 378
2. Dificultades en la configuración de ambos derechos. 381
III. Sistema «numerus clausus» o «numerus apertus» de derechos reales. 384
1. Introducción 384
2. Sistema de «numerus clausus» de derechos reales. 385
2.1. Definición. 385
2.2. Ventajas del sistema de «numerus clausus» 386
2.3. Inconvenientes del sistema de «numerus clausus» 387
3. Sistema de «numerus apertus» de derechos reales. 387
3.1. Definición. 387
3.2. Ventajas del sistema de «numerus apertus». 394
3.3. Inconvenientes del sistema de «numerus apertus». 394
IV. ¿Es posible un derecho real sobre cosa futura?. 395
1. Planteamiento 395
2. ¿Qué se entiende por «cosa futura»?. 396
3. Validez de los contratos sobre objeto futuro. 400
3.1. La contratación con objeto futuro en la jurisprudencia de la Sala 1.ª del TS . 406
V. Recapitulación. 409
 
Capítulo XV
Argumentos que refuerzan la teoría de la eficacia jurídico-real de la escritura pública de solar por obra futura.
I. Introducción 419
II. Argumentos que refuerzan la teoría de la eficacia jurídico-real de la escritura pública de permuta de solar por obra futura. 422
1. El elemento sociológico del art. 3.1. CC 422
2. El carácter tridimensional del derecho de propiedad 426
2.1. El proyecto arquitectónico. 438
2.2. El principio registral de especialidad 441
2.3. El aprovechamiento urbanístico. 446
2.4. Admisión de las propiedades horizontales de facto. 449
3. Suma de ficciones. 451
 
Conclusiones
Bibliografía
Apéndice documental